今年，我走过了大小六七十个烂尾楼盘，这只是今天中国烂尾楼的冰山一角。

我还真的接到了这样的委托，案件位于西部某城市，客户们是在年左右购买了当地一个小开发商开发的项目。本来按照合同约定应该是年6月31日交房，但是从年开发商资金链条断裂停工后，工地就一直拖拖拉拉的只有几个零星的工人在施工。

拖到年合同的交房日期，业主们开始维权。也就是在这一年，当地房价开始因为货币化安置政策暴涨，房价比业主们买入时的价格翻了一番。到了年年初，开发商突然通知业主，每家必须补交购房款，除了一次性补齐全款外，每平米还要加钱，要不然就要被强制退房。

图片与案例无关

这个时候业主的问题就来了。大部分业主都没有网签，也没有办理银行贷款。因为开发商压根就没有取得五证，也就不存在从开发商处办下贷款的可能性。在开发商五证不全的情况下，可能会发生四件事：

开发商可以起诉业主确认合同无效；

可能被法院查封；

可能被一房二卖；

由于没贷款，首付又仅30%，业主不具备优先权；

这四件事无论哪件事都对购房人是致命一击。所以购房人必须要决策，是给开发商补钱，还是不补钱要求原价购房。这也是为什么我说，上面一个问题就要写一篇文章来分析。因为我们律师要对四种不同情况的业主进行调查和分类，然后分别提出解决方案。这个项目最糟糕的地方在于，购房人不是面对了潜在的风险，而是四个风险都已经发生了。

开发商起诉业主确认合同无效

业主代表老陈是从年就坚持维权的，因为他是搞工程的，从一开始就意识到开发商不能如期完工，再加上通过施工方的朋友多方打听，得知开发商拖欠工程款数亿，纠纷四起官司不断，早就没有能力把房子盖完。

他最开始的策略就是号召大家一起去拉横幅示威，但是通过几次经验教训之后就相对收敛了不少。年开发商通知大家交钱，老陈坚决不同意交钱，每天都奔走呼号，号召大家不要给开发商继续付钱，打过去不是被转移，就是被执行划走，风险很高。

开发商也毫不客气，就是这样一个负债累累的开发商，还有余力给老陈发清退信，包括老陈在内积极维权的几个业主都陆续收到开发商的短信，威胁老陈开发商要起诉合同无效。正好后来出了一个西安五证不全开发商起诉业主的新闻，老陈认为开发商是在等待时机，只要西安的法院胜诉，这个项目的开发商一定也会效仿。

开发商五证不全，按理说应该是他自己造成的，按照法律规定，他要赔偿业主房价上涨的损失、本金、利息以及不超过业主已付购房款一倍的惩罚性赔偿。这是依据商品房解释的第九条：

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

目前全国范围来看，五证不全的问题主要集中在陕西、山西、四川、河北、内蒙、东三省这几个省份，问题楼盘大多是年到年之间，这几年的项目大多是开发商动用自有资金，通过民间借贷运作，大部分都是从其他行业套用资金跟风投入房地产。这些开发商要是能早两年或者晚两年入市，可能都不会烂尾，但是偏偏在这个时间段赶上房价不涨，实体经济下滑，比如内蒙的鬼城大部分都是煤老板投资的房地产项目，煤炭行业不景气，煤老板的资金链条断裂。也有一些开发商是自己作，不是投资海外失败，就是去澳门赌钱。

、两年，经历了货币化安置政策后，大体上烂尾楼的市场价都显著的高于了购房户的合同价，这也是为什么大多数法院、政府、开发商包括破产管理人不愿意“继续履行”而购房户拼死要房的原因：按照原价退房不划算。

而对于五证不全开发商告购房人的官司，法院的态度也是两极分化，西安的购房户一审败诉后不久，河北石家庄的法院就传来好消息，法院驳回了开发商的起诉。判决书()冀民初号全文附在文章末尾。

大家可能要问，西安的开发商赢了，石家庄的开发商输了，那老陈怎么办？

包括老陈在内的六位业代至今还没收到法院传票，老陈怎么办？当然是应诉。以及反诉，或者在开发商起诉前，先抢先把开发商告了，给他致命一击。诉讼一向是对付开发商最有力的武器，但是告开发商的诉讼，又需要研究很多策略和方法。

首付比例不到50%的购房人的优先权问题

老陈问我，也问他自己：要不要支付尾款？

对于付了15万，总房款50万的小业主来说，现在房子价值已经万了。你再出35万，才有可能得到一套价值五年的房子。而不出钱结果可能一分钱也得不到，相比，显然是出钱更划算。但是，一旦35万进了开发商的户头，这笔钱可能立刻就被执行法院划走了。如果你打进了开发商的私户，又可能立刻被开发商转移挪用，甚至拿去还债。

从法律上说，把钱付了更稳妥，更符合02批复的要求。但是从实际操作来看，付钱本身又有风险。所以现在老陈等一众业代冒险号召其他邻居不补购房款，他自己心里是没底的还不能给别人说。

而我认为，他的核心问题在于，该如何保证给开发商的钱专款专用，用于项目复工。

我们必须设计一套方案，通过法律途径实现安全的付钱。律师们开会讨论了很多方案，包括提存、监管账户、破产重整、民事保全、执行异议等等。基本上把法律上能用的武器以及可以合作的各方：施工方、银行、政府都要考虑进去，再逐个协商。

很多购房人，包括老陈在内，一直没参透烂尾楼案件的核心问题。老陈“们”觉得，开发商烂尾了，政府必须承担监管不力的职责，只要政府出面，项目就能复工。但是只要你接着想，假设政府特给力，给你拉了接盘侠，或者财政兜底，只要这开发商活着，谁敢出钱把房子盖起来？

我们有句话说：百足之虫死而不僵。形容烂尾开发商再好也没有了。

有的开发商背后有政府官员的暗股，在我们办烂尾楼案过程中，遇到过上头领导提出要求：战略投资人接盘后，设计债务清偿方案的同时，还要适当让开发商也赚一些钱。这思路有时不是一个两个楼盘的特例，甚至有可能成为政府协调本地烂尾楼的一种政策导向。

站在购房户的角度说，长年信访维权一直迟迟不能得到解决，往往也是因为这些开发商。

我在办理案件的时候接触了一些开发商，甚至有一些开发商原本基于种种原因就是我的客户，所以我对这些小开发商的心态比较熟悉。在购房人、法院、政府、施工企业眼里，开发商负债累累，按道理来说应该是死的不能再死了。为什么开发商还处处不配合，死守着公章不肯撒手呢？

原因很简单：他们从来也没觉得自己快死了。

我有本事拿下这块地，拿到这个项目，我就是世界上最牛的人了。我用这块地借钱能借到这块地实际价值几倍的资金，我怎么可能死！

在货币化安置政策的推动下，房价地价都翻了两倍甚至三倍，比如我原本持有一个10万平米的楼盘，当年1个亿拿地，现在这块地价值可能已经达到10亿，如果全部盖上房子，房子的价值可能已经达到15亿。用这些人的话说：

老子有15亿的资产，对外欠7、8个亿而已，老子只需要一些流动资金盘活项目，就可以东山再起。

我从来也没见到哪个开发商说，我对不起购房户，我一定拼命把房子盖好，不给政府添堵。

这也是为什么购房户拿开发商没办法的原因：政府拿开发商就没办法，你用公安吓唬他不怕，你用其他项目卡他他没有，公章合同章都在他手里，除了协调也就是协调，而这协调的结果无非是，下周复工！年底交房！

考虑到情况太复杂，我们稍微略过一些背景介绍进入这个故事的后半段，就是在实践中如何解决不到50%购房户的优先权问题，我们说：一半、一半。就是一半的案例是支持，还有一半的案例不支持。

有的人是这么考虑问题的，有一半不被支持，那我也不要维权好了。因为对群体来说，首先看的是成本和收益。不把群体变成个体，就无法改变这种思维模式。一旦作为个体，无论是首付的15万还是市场价的万，都是需要争取的，无非是如何争取的问题。在实践中，如果不能打通安全付款的渠道，直接进入执行阶段或者破产阶段，会出现三种情况：

第一种是先到先得，类似广州中诚广场的双子座，无网签房子被债权人拿走，有网签房子可能遇到项目剩余资产被拿走、在建工程被拿走和土地被切割的情况；

第二种是认定优先权，因为保护购房人是现在司法实践中的主流，业主不知道优先权的时候，政府银行会众口一词说银行优先，甚至很多购房户自己都坚信是银行优先；这种情况可以参考下图。

第三种是认定一般债权，全国也有一些案例做的比较强硬。

如果购房户坐以待毙，则会出现第一种情况，如果购房人能积极行动，或者政府给力，就会发生第二、第三种情况，而具体是第二、第三哪一种，取决于谈判能力——购房人越多，意见越统一，议价能力越强，出现第二种的可能性就高。从秦兵团队处理类似纠纷的经验来看，小业主的组织动员率是和案件结果呈现正相关的。就是动员率越高，成功率越高。比如有一个烂尾楼虽然有四波立场不同的业代，几百户业主分别归属于不同的派系，但是最终大体上结局不错。相反同一地域的另外一个楼盘，参与维权的自始至终都是一个“十人组”，由一个退休老干部领导，最终大部分购房人都没分到钱。

这里着重强调一下，但凡对业主有利的案例，多半都是业主自己争取的因素占了大头，以今天全国各地的案例统计分析来看，胜利都是争取来的。

有效的建立组织，可以改变30%首付无贷款业主的命运。

某案件保护购房人的说理部分

查封、一房二卖

比老陈更惨的是小王，小王是一个自力更生艰苦奋斗的80后女孩，我们见到她第一次是她开车来高铁站接律师。小王在路上一路自嘲，说自己是80后大龄剩女，感情之路十分坎坷，感觉自己今生注定也和真爱无缘，于是攒钱给自己买个小房子，也算是安个家。没想到就买到了这个烂尾楼。

这个烂尾楼还是前男友介绍她买的。

从律师到楼盘现场，会议现场，到律师离开当地，都是小王一路殷切接待。后来我听说，这个烂尾楼项目90%的业主组织工作都是第七人小王一个人干的。每次留个业代开会，吵完架之后达成的一致结果都是小王负责执行。所以虽然名义上老陈是领导，六人组织是决策机构，但是实际上这个没有业代身份的小王姑娘才是业主组织的核心人物。

遗憾的是，她是那种惨到我都不忍心给她说真相，希望她一直什么也不懂的客户。

这么多年了，我一直致力于把“法律到底如何规定”这件事向客户解释，希望通过让他们理解进而产生对我的信任，引导他们按照我作为一个律师的理性思维去行动。

小王是怎么买的这个房子呢？

首先是开发商在资金链断裂后，把房子顶账给了包工头，然后是开发商的债主，一家外地的投资机构通过法院把这个房子又查封了，接下来包工头通过一个熟人把房子推销给了小王的男友。

这个男友自己没啥本事，也没钱，家里条件也一般，好不容易有个得意的事儿——居然有个卖房当中介的好哥们推荐了一个大便宜，比市场价一平米足足便宜元就可以买套房子。“有关系了不起”的结果就是他让女朋友小王倾尽积蓄买了一套烂尾楼。

得知房子是烂尾楼之后，这小伙子把姑娘甩了。

更惨的是，小王姑娘买的这个房子，还不止卖给了小王一家，在维权的过程中，小王发现这个房子还有第二、第三个买家。我知道这些情况，是离开当地小王开车送我的路上，她开着车从倒视镜里看着我，说徐律师，我这几天看您这么忙，一直没机会说，我把我自己买房的情况给您说一下，您帮我拿拿主意，看我该怎么办？

听了她的情况我是比较震撼的，无论是从一房二卖角度说，还是从顶账房再交易角度，小王的事情都很麻烦。但是她最大的麻烦在于，她买房的时间节点是在查封后。按照法律规定，法院已经查封的房子，如果购房人买这个房子是在查封后，风险就比较大了。换句话说，对小王来说，拿到房子的机会相对小很多，拿回购房本金就该谢天谢地。

针对小王这种情况不止一家两家，我们统计下来在几百个客户里，有四五十家是一房二卖，有六七十家是查封后购买，有二十家是买了顶账房。除此之外，还有买房人的房子备案在高利贷名下。参与大部队维权，然后尝试着通过大部队的谈判与法院或管理人达成和解确认优先权有难度，但是不是完全没有希望。同时，小王“们”还有一条路，就是像中介、以及顶账房的持有者那个包工头主张返还购房款的权利。

这些错综复杂的情况律师要进行分类，每一类不同的情况，就要单独设计一个方案。

所有的这些人，他们都是身家性命，甚至包括一部分高利贷、顶账房的买房人，他们也想混在购房人队伍里，通过集体维权来给自己争取一些优势。

疯狂的烂尾楼：谁该为这事负责？

这张照片，是我从另外一个烂尾楼项目的售楼处拍的。

项目停工两年，售楼处人去楼空。我和几个业代去现场踩点，业代撬开了售楼处的后门。我们进去看到了一片狼藉的售楼处已经成为了小野猫的窝。售楼处变地丢着的是当年售楼人员的“销售话术”手册和各种各样的名片，以及业主来认购房屋的部分名单。

值钱的东西，包括各种大小电气、家具，据说都被愤怒的业主搬回家了。墙上挂着开发商老总亲笔写的毛笔字，我就顺手拍了下来。看来在业主眼里，这些精心裱起来挂在墙上的毛笔字，不符合“值钱的东西”这一标准。

从这几笔字，看当年开发商林总是如何的豪情壮志。万丈高楼拔地起！

可惜只盖到封顶。

如果林总有可能看到我这篇文章，不知道你作何感想。对于今天的局面，你真的是故意而为之吗？你当年想到过今天项目会烂尾吗？你希望项目烂尾吗？

我不知道。

这篇文章的主题是探讨不同情况下购房人的优先权如何认定，但我是律师，不是搞学术的。我们只提供方向和服务，绝不会下定义说是或不是。在我眼里，一切权利源于积极争取，天上是不会掉馅饼的。

有人看法和我不一致，但是也有人和我看法一致。

事实是，即便所有人都努力争取，实践中也并不是每个人都能作为“保护性购房人”，有些人总会被排除在外。办这个案子的过程中有个大姐，她的观点就和律师一致，只有积极争取才有活路。

她并不是购房人，实际上她是个投资户。

在她的带领下，另外几个亲朋好友一起借钱给开发商，开发商许以高额的回报（年30%）。开发商资金链条断裂后，用20套房子抵给大姐，他们纷纷签订了购房合同，于是作为投资户得到了购房人的身份，把自己伪装成购房人希望蒙混过去。

为了稳妥起见还跑到法院打了官司。

在开发商烂尾，业主聘请律师维权后，她也积极的参与进来。即便她明白，就算项目即将复工，作为顶账房业主，严格来说她是不能享受和普通购房人同等待遇的。但是只要有一点点希望，她就要努力抓住。这大姐说话声音很好听，她用

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